Dodici punti fermi sul condominio, con il riferimento di legge accanto. Non sostituiscono un parere su un caso concreto, ma servono a sapere di cosa si sta parlando: in assemblea, o quando arriva una lettera.
1. Le parti comuni dell’edificio
Art. 1117 c.c. — Salvo titolo contrario sono comuni: tetti, scale, cortili, facciate, portoni, fognature, fondazioni, muri maestri e impianti comuni.
2. La comunione e i diritti dei condòmini
Art. 1102 c.c. — Ciascuno può usare le parti comuni, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso.
3. Le tabelle millesimali
Non sono regolate da un articolo specifico, ma servono a ripartire le spese in proporzione. Si modificano all’unanimità, salvo errori o mutamenti di fatto (Cass. SS.UU. 18477/2010).
4. La ripartizione delle spese
Art. 1123 c.c. — spese comuni in proporzione ai millesimi.
Art. 1124 c.c. — scale e ascensori: metà per millesimi, metà per altezza di piano.
Art. 1125 c.c. — soffitti e solai: riparto tra il proprietario di sopra e quello di sotto.
Art. 1126 c.c. — lastrico solare a uso esclusivo: un terzo a chi lo usa, due terzi ai sottostanti.
5. L’amministratore di condominio
Art. 1129 c.c. — La nomina è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto. Tra gli obblighi: la contabilità, la riscossione delle quote, la conservazione dei documenti. In caso di gravi irregolarità può essere revocato.
6. Assemblea e delibere
Art. 1135 c.c. — competenze dell’assemblea: bilanci, nomine, manutenzioni.
Art. 1136 c.c. — maggioranze: in prima convocazione servono 500/1000 e la maggioranza dei presenti; in seconda un terzo e un terzo, con soglie che variano secondo l’argomento.
7. Il rendiconto condominiale
Art. 1130-bis c.c. — Documento annuale che deve rendere leggibili entrate, uscite, fondi e situazione patrimoniale. È lo strumento di controllo dei condòmini: va chiesto e va letto.
8. Impugnare una delibera
Art. 1137 c.c. — Chi era assente, dissenziente o astenuto può impugnare entro 30 giorni dalla comunicazione o dall’assemblea. È un termine breve: passato quello, la delibera diventa definitiva.
9. Uso e modifica delle parti comuni
Art. 1120 c.c. — Le innovazioni sono ammesse se non alterano la destinazione d’uso e non ledono i diritti altrui. Serve una maggioranza qualificata.
10. Rumori, odori e liti condominiali
Art. 844 c.c. — Le immissioni (rumori, odori, fumi) sono vietate quando superano la normale tollerabilità. La soglia si valuta caso per caso, tenendo conto del luogo e delle abitudini.
11. Morosità e recupero crediti
Art. 63 disp. att. c.c. — L’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per le quote non versate, senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea.
12. Il supercondominio
Art. 1117-bis c.c. — Le regole condominiali si applicano anche ai complessi formati da più edifici autonomi che hanno beni o impianti in comune.
Approfondimenti
Schede più estese su questioni che tornano spesso.
- Cos’è il supercondominio, e quando esiste anche senza essere stato costituito
- Balcone aggettante, loggia e lastrico solare: differenze, proprietà e spese
- Come vengono ripartite le spese postali
- Quando si rischia di perdere le detrazioni per i lavori edilizi
- Dove è vietato installare impianti di riscaldamento e climatizzazione (PAIR 2020)
- Gestione degli impianti condominiali: sicurezza, efficienza e consapevolezza
I casi reali sono quasi sempre più disordinati degli articoli di legge. Per una situazione concreta è meglio parlarne: qui ci sono i recapiti.