Riferimento normativo: art. 1117-bis del Codice Civile, introdotto dalla Legge 220/2012. Stabilisce che le norme sul condominio si applicano anche ai supercondomìni, ai complessi condominiali e ai centri commerciali.
Che cos’è un supercondominio
Si configura quando più edifici o scale autonome, ciascuno con il proprio condominio, condividono beni o servizi comuni:
- viali di accesso, recinzioni, cancelli
- illuminazione o impianti comuni
- spazi verdi, aree gioco, parcheggi, fognature
Non serve una delibera di costituzione: il supercondominio nasce automaticamente (Cass. 17332/2005). È il punto che sorprende più spesso, perché molti complessi lo sono senza saperlo.
Come funziona
- Si applicano le regole ordinarie del condominio (artt. 1117 e seguenti c.c.)
- Se i partecipanti sono più di otto va nominato un amministratore del supercondominio (art. 1129 c.c.)
- Le spese comuni si ripartiscono prima tra i singoli condomìni, poi tra i singoli condòmini
Ripartizione delle spese
Ogni condominio paga in proporzione ai millesimi generali. I singoli condòmini versano la propria quota tramite il loro condominio.
Sentenze di riferimento
- Cass. Civ. 17332/2005 — il supercondominio esiste anche senza atto formale
- Cass. Civ. 11970/2019 — l’amministratore può agire per la riscossione dei crediti
- Cass. Civ. 20557/2022 — il supercondominio ha soggettività passiva in giudizio
In sintesi
| Caratteristica | Supercondominio |
|---|---|
| Costituzione formale | Non necessaria |
| Normativa di riferimento | Art. 1117-bis c.c. |
| Quando sorge | Quando più condomìni condividono beni o servizi |
| Amministratore | Obbligatorio se i partecipanti sono più di otto |
| Spese | Ripartite tra condomìni, poi tra condòmini |
Questa scheda ha valore informativo generale. Per una situazione concreta è meglio parlarne: qui ci sono i recapiti.